于都县规划建设保障性住房实施方案

    为进一步保障和改善民生，促进房地产市场平稳健康发展，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进保障性住房规划建设，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）精神以及市政府工作要求，结合我县实际，制定本方案。
    一、工作目标
    按照试点先行、循序渐进的原则，以加大配售型保障性住房供应力度为重要路径，逐步提高保障性住房在住房供应总量中的占比，不断满足工薪收入群体基本住房需求。同时，根据市场需求反馈、土地供应、商品房库存等情况，按实际需求情况调整优化年度供给，实现住房保障体系和住房市场体系动态平衡、融合发展。
    二、基本原则
    （一）坚持以需定建（购）。按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，尽力而为，量力而行。积极盘活利用闲置土地和存量房屋，避免重复建设造成浪费。结合“需要”与“可能”，合理把握建设筹集规模和节奏。
    （二）坚持稳妥推进。根据我县经济社会发展情况和各类困难群体住房需求，坚持职住平衡，科学把握总量，动态调整优化，分短、中、长期有序推进，严防新增地方政府债务风险，逐步构建住房保障高质量发展新模式。
    （三）坚持协同发展。因地制宜将配售型保障性住房建设与城中村改造、城市更新、危旧房改造、保障性租赁住房等工作结合起来。持续做好公租房保障，探索“租补分离”模式。按规定梳理、调整用于销售的人才住房等政策性住房的政策和项目。
    （四）坚持依法收购。结合消化存量房产和优化增量住房政策措施，按照“以需定购、自愿参与、公平公正、精准实施”的原则，用好保障性住房再贷款政策，由政府指定地方国有企业收购已建成商品房用作保障性住房。
    三、主要任务
    （一）明确对象标准
    1.确定保障对象。根据《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）精神及国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）有关政策，配售型保障性住房保障对象为住房有困难且收入不高的城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等工薪收入群体。配售型保障性住房保障对象的住房标准按在县城中心城区范围进行无房认定。以家庭为单位，保障对象只能购买一套配售型保障性住房，且公寓、返迁房、自有住房等不动产按照住宅计算住房面积。有不动产权属交易记录的家庭，需交易满二年后才可申请配售型保障性住房。已享受过房改房、经适房、人才房等政策性住房的家庭，需按规定腾退原住房，才能申请配售型保障性住房。在乡（镇）工作的教师、医护、民警及其他机关事业单位公职人员等基层一线公共服务人员，可在县城中心城区同步享受配售型保障性住房政策。〔责任单位：县委组织部、县住房保障安置服务中心、县自然资源局、县人社局〕
    2.设定保障标准。配售型保障性住房保障面积（含公摊部分，下同）标准，原则上分为80平方米、100平方米、120平方米左右等三种类别，以建筑面积100平方米左右房源为主，面向特定人才群体定向配售的房源，保障面积可适当放宽一定比例。按照建筑面积与保障面积标准相匹配的原则供应。收购已建成商品房用作保障性住房的，其收购、销售（租赁）和金融支持等，按国家、省和市有关文件执行。〔责任单位：县住房保障安置服务中心、县自然资源局〕
    （二）科学规划建设
    3.明确供地要求。配售型保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式，原出让的土地应收回并以划拨方式供地。〔责任单位：县自然资源局〕
    4.优化空间布局。保障性住房供地选址应在城镇开发边界内，按照职住平衡原则，结合城市功能定位、需求分布、产业布局等因素，优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，重点安排在公共交通枢纽、工业园区、高校和战略性新兴产业聚集区等周边，防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。在严守“三区三线”的前提下，原有规划确实不能满足需要的，可在不影响规划大格局的前提下，有针对性地按程序调整优化详细规划。支持对存量土地建设保障性住房项目的建设规模等规划指标给予优化。〔责任单位：县自然资源局〕
    5.强化用地保障。进一步细化土地用途分类，单列保障性住房用地。配售型保障性住房用地采用净地划拨，在开展工薪收入群体住房需求调查摸底后，及时上报保障性住房用地供应计划。城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建设规模应当按一定比例建设保障性住房，具体指标可在用地供应计划内统筹。自然资源部门牵头会同发改、住保中心等部门研究核定，报县人民政府批准后纳入年度供地计划，实施计划单列、优先保障、应保尽保。〔责任单位：县自然资源局、县发改委、县住房保障安置服务中心〕
    6.优选国有企业。由具有开发资质的县属国有企业作为全县辖区内实施配售型保障性住房的统一平台，负责组织实施配售型保障性住房建设、收购、销售、回购以及运营管理等工作。各筹建项目应成立项目公司，项目结束、项目公司注销后的维保、回购、运营以及再销售等工作由县政府指定统一平台负责。鼓励县属国有企业在依法依规的前提下，市场化原则参与配售型保障性住房开发建设、收购房源、运营管理等工作。〔责任单位：县国有资产服务中心〕
    7.加快项目实施。新建配售型保障性住房一般实行毛坯交付，开发建设单位可根据购房家庭需求提供套餐式装修服务。市政基础配套设施和公共服务设施应与保障性住房同步规划、同步建设、同步投入使用，相关建设投入不得摊入保障性住房配售价格。科学合理制定配售型保障性住房开竣工计划，原则上应在供地后6个月内开工建设、24个月内向符合条件对象销售。新建配售性保障性住房户型设计应与申请家庭申购意向和保障标准相匹配，科学合理确定各户型的建设比例。〔责任单位：县住房保障安置服务中心、县自然资源局、县住建局、县城管局、供电公司、雩山水务公司、海特燃气公司、铁通公司〕
    （三）规范房源使用
    8.公平公正销售。按照保本微利的原则，配售型保障性住房配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本，加适度合理利润的原则测算确定。项目合理利润最高不得超过5%。自然资源部门负责明确划拨土地成本。保障性住房配售基准价格由产权单位委托不少于两家具备房地产评估二级以上资质的第三方机构进行评估，并根据评估结果汇总形成定价方案。由县规划建设保障性住房工作专班牵头，组织住保中心、发改、自然资源、住建等部门对定价方案进行审核，并按项目核定配售基准价格，报县人民政府批准后发布。单套保障性住房的销售价格实行“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，原则在销售限价±10%之内浮动。出售房源可通过摇号、选房或者积分制等形式确定申购家庭，申购结果需向社会公示，并接受社会监督。配售型保障性住房应参照商品住房缴纳、使用住宅专项维修资金。〔责任单位：县住房保障安置服务中心、县自然资源局、县发改委、县住建局〕
    9.实施封闭管理。配售型保障性住房实行全生命周期封闭管理，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。配售型保障性住房应在不动产登记簿中记载“配售型保障性住房”，并在不动产权证书附记栏注记“配售型保障性住房，不得作为商品住房上市交易”等内容。因继承、遗赠、离婚析产等原因，需发生配售型保障性住房所有权转移的，应由县住房保障管理部门资格认定后，不动产登记部门再予以办理，且房产性质仍为保障性住房。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由政府指定机构回购，装修部分不计入回购价格。回购后的房源仍作为保障性住房进行再配售。〔责任单位：县住房保障安置服务中心、县自然资源局、县财政局〕
    10.健全公共服务。配售型保障性住房应及时纳入社区管理，发挥党建引领作用，建立和完善居住社区管理机制。配售型保障性住房购房家庭可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证，享受义务教育、医疗卫生、养老等基本公共服务。按照红色物业示范小区建设标准，组织优选专业物业服务企业，鼓励县国有平台成立专业物业服务企业参与，加强使用管理和物业服务，让群众住得舒心、安心。〔责任单位：县住房保障安置服务中心、县公安局、县民政局、县教育局、县卫健委〕
    （四）严格监督管理
    11.加强质量监管。进一步加强行业、属地监管，督促参建责任主体严格履行项目建设程序，落实“两书一牌”、工程监理和建筑材料进场验收等制度，落实工程质量安全责任，强化工程质量安全监管，完善质量保障体系。要按照绿色、低碳、智能、安全的标准，做好户型设计、配套设施建设、公共服务供给，着力把保障性住房建设成“好房子”。〔责任单位：县住建局、县自然资源局、县城管局〕
    12.推进信息联网。按照《住房城乡建设部关于印发<住房保障档案管理办法>的通知》（建保〔2012〕158号）等文件要求，健全配售型保障性住房和保障对象档案。完善配售型保障性住房建设、配售、运营等方面管理制度，所有配售型保障性住房项目的房源使用、保障对象等，应纳入国家、省和市信息平台统一管理。充分利用现有市级住房保障信息平台，健全部门审核数据共享机制，建立轮候家庭库，逐步推进与国家系统互联。〔责任单位：县住房保障安置服务中心、县行政审批局〕
    13.规范政策执行。加强对规划建设保障性住房的全过程监督，严防政策执行走样。禁止超标准建设保障性住房。坚决查处腐败寻租、骗取资格、多占住房、以权谋房、长期闲置等问题。加强保障性住房建设和债务、资金监管，做到专款专用，严禁挤占挪用，严防新增地方政府债务风险。〔责任单位：县住房保障安置服务中心、县财政局、县自然资源局〕
    （五）强化政策支持
    14.多方筹措资金。对符合条件的配售型保障性住房项目，积极争取中央和省财政补助资金、地方政府专项债、中央预算内投资等资金支持。支持利用住房公积金向缴存职工发放购买保障性住房的个人住房贷款。在确保贷款资金安全的前提下，积极争取试点政策，探索利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。探索统筹使用住房公积金廉租住房建设补充资金作为项目资本金，最高不超过项目总投资规模的5%，支持项目尽快启动。探索与房地产业转型发展新模式相适应的金融服务模式，鼓励银行因地制宜提供本地化金融服务。积极争取国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行保障性住房开发贷款。鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款，专款专用、封闭管理。县财政部门统筹做好全县保障性住房相关经费保障。〔责任单位：县财政局、县发改委、县金融服务中心、市住房公积金管理中心于都分中心、国家金融监督管理总局于都监管支局〕
    15.落实税费优惠。符合条件的配售型保障性住房项目有关税费政策，按财政部、税务总局、住房城乡建设部《关于保障性住房有关税费政策的公告》（2023年第70号）规定执行。若有最新规定,则按照国家、省和市最新要求执行。〔责任单位：县税务局、县财政局〕
    16.精简审批程序。配售型保障性住房项目应开设绿色通道，简化审批程序，提高项目审批效益，最大限度地缩短审批时间。以房屋及其他建筑物购置为主并附有部分建筑安装工程等建设内容单一、技术方案简单的项目，可以合并编制项目建议书、可行性研究报告和初步设计报审批单位，审批单位批复项目可行性研究报告。对于收购已建成存量商品房或存量土地用作保障性住房的，政府批准收回时可一并同意划拨供地，简化手续，土地使用权的权利性质可根据批准文件变更登记为划拨。〔责任单位：县发改委、县自然资源局、县行政审批局〕
    四、保障措施
    县规划建设保障性住房工作专班负责统筹推进全县规划建设保障性住房各项工作。县直相关部门要按照职责研究完善相关配套政策，加强督促指导，形成工作合力，加快保障性住房转化投入使用速度。