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农村宅基地制度改革
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生成日期：
2024-08-28
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《江西省农村宅基地（建房）审批监管操作指南（试行）（征求意见稿）》征求意见啦
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江西省农村宅基地（建房）审批监管操作指南（试行）
一、切实建立共同责任机制
全面落实“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”要求，建立健全部门协同，上下协作的共同责任机制，落实各级各有关部门工作责任，形成合力。县级要依托党委、政府建立健全
议事协调机构
，统筹负责村民自建房工作的组织领导，统筹和监督各职能部门相关工作的实施。各级各有关部门要严格按照《江西省农村村民自建房管理办法》相关规定认真落实好职责分工。
（一）县级以上人民政府。县级以上人民政府应当加强对本行政区域内村民自建房管理的领导，将农村住房建设纳入国土空间规划，建立村民自建房管理工作协调机制，明确有关部门职责分工，建立村民自建房信息共享机制，将所需工作经费纳入本级财政预算。适时开展联合检查，并指导和支持乡镇人民政府开展村民自建房管理和服务工作。（《江西省农村村民自建房管理办法》第四条第一款）
（二）乡镇人民政府。乡镇人民政府负责本行政区域内村民自建房管理服务工作，明确乡镇村民自建房具体管理机构和审批、规划、质量安全等具体责任人员，根据法律、法规授权和依法赋权、委托，实施村民自建房有关行政审批和综合执法。（《江西省农村村民自建房管理办法》第四条第二款）
（三）自然资源主管部门。县级以上人民政府自然资源主管部门负责在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，依法开展农用地转用、规划许可、农村房地一体不动产登记等监督管理服务工作。（《江西省农村村民自建房管理办法》第五条第一款）
（四）农业农村主管部门。县级以上人民政府农业农村主管部门负责农村宅基地监督管理有关工作，建立健全宅基地管理制度，指导闲置宅基地和闲置住宅利用，指导已赋权的乡镇人民政府查处有关宅基地违法行为。（《江西省农村村民自建房管理办法》第五条第二款）
（五）住房城乡建设主管部门。县级以上人民政府住房城乡建设主管部门牵头负责村民自建房建设质量安全管理工作，加强对乡镇人民政府开展村民自建房建设质量安全管理的技术指导，规范农村房屋安全鉴定管理，组织编制、推广使用农村住房设计通用图集，组织乡村建设工匠培训和管理。（《江西省农村村民自建房管理办法》第五条第三款）
（六）林业主管部门。县级以上人民政府林业主管部门负责农村宅基地建房使用林地的管理，指导乡镇人民政府依法办理农村宅基地建房使用林地手续，加强宅基地建房使用林地的监管。（《江西省农村村民自建房管理办法》第五条第四款）
（七）市场监督管理主管部门。县级以上人民政府市场监督管理主管部门负责生产、销售环节建筑材料产品质量的监督管理，依法发布不合格建材信息。（《江西省农村村民自建房管理办法》第五条第五款）
（八）其他相关部门。县级以上人民政府公安、民政、生态环境、交通运输（公路）、水利、文化旅游、应急管理等部门按照各自职责，负责村民自建房相关工作。（《江西省农村村民自建房管理办法》第五条第六款）
二、细化农村宅基地（建房）审批监管流程
（一）农户申请
符合农村宅基地申请条件的农户，以“户”为单位向所在农村集体经济组织（或村民小组、村委会）提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。
宅基地资格权“户”的认定，原则上以公安部门户籍登记为基础，以按照《中华人民共和国农村集体经济组织法》相关规定确认的成员为前提，结合年龄因素、婚姻关系、人地矛盾和风俗习惯等因素综合确定宅基地资格权户。切实保护妇女合法权益。对宅基地资格权户的认定还应当遵循以下原则：①一对夫妻只能认定为一户；夫妻离婚后仍在一起共同生活的，认定为一户；②未成年子女应当与其父母（法定监护人）共同认定为一户；③成年子女可以与父母分户，但父母应当与其中一个子女共同认定为一户。④特殊情形，由村组通过集体讨论认定，报乡镇审核。各地要根据实际出台指导意见，逐级细化完善相关规定，建立健全宅基地资格权户登记备案机制。
申请材料主要包括：
1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
2.农村宅基地使用承诺书；
3.所申请宅基地位置的多角度照片（照片需有参照物、如拆旧建新需增加原有房屋或原宅基地位置图片）；
4.户籍资料，包括身份证复印件（正反面）和家庭户口簿复印件（户口簿首页及所有成员页）或公安机关出具的户籍证明等；
5.如需委托他人代办的，出具委托书和代办人身份证件；
6.其他材料（如：建房设计图、矢量坐标宗地图、建筑工匠证明材料等，各地根据需要增加）。
（二）组级会议讨论、公示（公示期不得少于5日）
收到农户申请后，提交村民小组（或组级集体经济组织）会议讨论，并将有关情况在本小组范围内公示。
公示内容主要包括：
1.申请理由；
2.拟用地位置；
3.拟用地面积，包括主房、附属房、庭院等分项面积；
4.拟建层数；
5.拟建总高度；
6.拟建筑总面积。
公示无异议或异议不成立的，村民小组（或组级集体经济组织）将农户申请、会议记录等材料交村民委员会或村集体经济组织审查。
（三）村级组织审查
重点审查：
1.提交的材料是否真实有效；
2.拟建房用地是否符合村庄规划；
3.是否征求了建房用地相邻权利人意见等。
审查通过的，由村级组织签署意见，将农户申请材料、会议记录、审查意见等材料报送乡（镇、街道）政府。
特别说明：没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡（镇、街道）政府。
（四）乡（镇、街道）受理（5个工作日内决定是否受理）
乡（镇、街道）政府要明确乡镇村民自建房具体管理机构和审批、规划、质量安全等具体责任人员。建立健全一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。在便民服务中心等场所设立集中统一受理农民建房申请的便民服务窗口，并公布办理流程和要件及咨询举报电话等，明确乡（镇、街道）政府农业农村、自然资源、住房城乡建设等机构在材料审核、现场勘查等环节中的工作职责和办理期限。
（五）申请审核到场
农户建房用地审批前，乡（镇、街道）政府要及时组织本级农业农村、自然资源、住建等机构实地审核。
主要审核：
1.农户申请条件；
2.建房位置；
3.面积、层数、高度；
4.规划、风貌；
5.地类；
6.公示；
7.退出原宅基地等情况。
（六）乡（镇、街道）审批(20个工作日内办结；需要办理“农转用”、林地（湿地）备案等的，时间从“农转用”、林地（湿地）备案等批复之日起计算)
审批工作各岗位职责主要是：
1.乡（镇、街道）农业农村机构（或乡级村民自建房具体管理机构的审批岗）具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关机构意见提出审批建议。
2.乡（镇、街道）自然资源机构（或村民自建房具体管理机构的规划岗）具体负责审查建房用地是否符合国土空间规划、用途管制要求、是否存在地质灾害风险等，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，再核发《乡村建设规划许可证》，不得占用永久基本农田；使用原有宅基地且符合国土空间规划进行农村村民住宅建设的，可按照本地有关规定办理规划许可。
3.乡（镇、街道）住房城乡建设机构（或村民自建房具体管理机构的质量安全岗）牵头负责村民自建房建设质量安全管理工作，具体负责审查所选用的设计图集或方案是否符合风貌管控要求，以及农村住房建设质量、施工安全、消防安全监管等。
4.农民建房联审还可能涉及农村道路交通、环境保护、家庭用水用电改厕、网络通信等多个方面。对市场监管、公安、民政、交通运输（公路）、生态环境、林业、水利、文化旅游、应急管理、电力、卫健、通信等部门，涉及到的要及时征求意见。
联审通过后：
由乡（镇、街道）政府对农民宅基地申请予以审批，出具《农村宅基地批准书》。
（七）乡（镇、街道）政府公告
1.在当地村集体公共场所予以公告；
2.公告期不少于7日。
（八）建档备案
乡（镇、街道）要建立宅基地审批管理台账，有关资料及时归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门备案。
备案材料主要包括：
1.户籍资料；
2.农村宅基地和建房（规划许可）申请表（见附表2）；
3.农村宅基地使用承诺书（见附表3）；
4.农村宅基地和建房（规划许可）审批表（见附表4）；
5.村民小组（或村民委员会）会议记录；
6.村民小组（或村民委员会）公示资料（包括公示现场图片、公示内容等）；
7.符合“一户一宅”证明材料；
8.农用地转用批准文件、林地（湿地）备案文件；
9.农村建房地质环境条件现场勘查表（见附表5）；
10.乡村建设规划许可证（见附表
6）；
11.农村宅基地批准书（见附表7）；
12.宗地图；
13.其他材料（如：设计图、安全鉴定意见等）。
备案要求：
1.以“宗”为单位建立文档。
2.于宅基地批准书发放当月向当地农业农村等部门备案。
3.各级农业农村部门逐级按月将汇总情况上报。
（九）丈量批放到场（自接到书面申请之日起3个工作日内）
经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡（镇、街道）政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围。乡（镇、街道）人民政府应当自接到申请之日起3个工作日内，及时组织有关机构到现场开工查验。实地丈量批放宅基地，确定建房位置，对村民建房现场钉桩、放线。经验放线合格的，出具验放线单。
在建房过程中，全程悬挂建房公示牌（见附表9），接受群众和社会监督。村民应严格按照批准的宅基地范围、面积、户型、规划层数、高度及质量标准进行施工。不得擅自变更或扩大建设，杜绝少批多建、批东建西现象发生。
（十）动态巡查（监督检查）
各地要组织开展村民用地建住宅动态巡查，动态巡查实行平时不定期跟踪检查与实时巡查相结合的方式进行。
县级要成立由农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门组成的联合巡查组，不定期对村民用地建住宅工作开展巡查。
乡（镇、街道）政府要组织开展村民用地建住宅日常巡查，并形成记录；组织开展对违反农村宅基地管理法律、法规行为的监督检查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。对未批先建、超面积占用宅基地的行为，要采取有效措施及时制止，确保各类违法违规建住宅行为消除在萌芽状态。
各地可以明确村协管员、网格员，协助开展村民自建房管理和服务工作。各乡镇要压实村组责任，建立健全村组发现，乡镇核实处置的
快速反应机制
。
（十一）竣工验收到场
建房完工后，乡（镇、街道）政府组织相关机构进行竣工验收。
实地检查内容主要包括：
1.村民是否按照批准的用地面积、四至等要求使用宅基地；
2.是否按照批准的建设面积、层数、高度和规划要求建设住房；
3.验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（见附表8）。
（十二）不动产登记
通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
鼓励县级不动产登记机构将登记窗口延伸至乡（镇、街道）。
三、守牢宅基地政策底线红线
（一）
坚持“一个不能、三个严禁、一个不得”。即：城里人到农村买宅基地的口子不能开；严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁变相买卖宅基地和违规搞合作建房，严禁给退休回乡干部职工分配宅基地建房；不得以买卖宅基地为出发点，不得以退出
宅基地使用权
作为农民进城落户的条件。
（二）
落实“八不准”规定。即：不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。对新增乱占耕地建房行为，实行“零容忍”，一律依法依规严肃处理，坚决止住增量。
来源：江西省农业农村厅
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