于府办发〔2025〕9号

于都县人民政府办公室

关于印发《于都北出入口城市更新项目（一期）集体土地上房屋征收补偿安置方案》的通知

贡江镇人民政府，县政府有关部门、县直（驻县）有关单位：

经县政府研究同意，现将《于都北出入口城市更新项目（一期）集体土地上房屋征收补偿方案》印发给你们，请遵照执行。

2025年3月18日

于都北出入口城市更新项目（一期）集体土地上房屋征收与补偿安置方案

为加快推进于都北出入口城市更新项目（一期）改造，切实维护被征收人合法利益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《江西省征收土地管理办法》等法律法规的规定，结合项目实际，制定本方案。

第一条  实施原则

房屋征收与补偿安置应当遵循合法、合理、公平、公开的原则，兼顾国家、集体和个人的利益，保障集体土地上房屋被征收农民应有的生活水平和长远生计。

第二条  征收目的

实施于都北出入口城市更新项目（一期）改造，旨在改善居民居住条件，完善城区基础设施，提升城市形象，提高城市承载能力，促进国民经济和社会发展。

第三条  征收范围

于都北出入口城市更新项目（一期）改造项目征收范围为项目房屋征收范围内所涉及的集体土地上房屋、构筑物及附属物等，具体以房屋征收范围红线图为准。

第四条  实施主体

于都县人民政府为本项目集体土地上房屋征收补偿安置的责任主体；于都县人民政府指定于都县住房保障安置服务中心（以下简称县住保中心）为本项目集体土地上房屋征收补偿安置的责任部门（以下简称责任部门）；贡江镇人民政府为本项目集体土地上房屋征收补偿安置的实施单位。

第五条  房屋合法面积认定

1.被征收房屋办理了不动产权证、房屋所有权证的，房屋合法面积以上述有效证件载明的建筑面积为准；被征收人申请重新测绘的，由有资质的房产测绘机构进行测绘，并以新测绘数据为准。

2.被征收主房有集体土地建设用地使用证、建房用地审批手续等有效证件的，载明了土地使用权面积但未载明建筑面积的，按照载明的占地面积以内、三层以内的实际建筑面积认定为合法面积；被征收人按期签约搬迁，且不存在本条第6点不予补偿情形的，经县自然资源局、县住保中心、贡江镇人民政府、所在村组等部门共同调查认定后，四层至五层部分按照载明的占地面积以内的实际建筑面积可以视为合法面积；六层以上的实际建筑面积，按房屋重置价补偿。被征收人未按期签约搬迁的，除载明的占地面积以内、三层以内的实际建筑面积外，其余不予补偿。

3.被征收主房实际占地面积超出集体土地建设用地使用证、建房用地审批手续等有效证件载明用地面积的，超出部分是与被征收主房一次性建成的，被征收人在签约期内签约且不存在本条第6点不予补偿情形的，经县自然资源局、县住保中心、贡江镇人民政府、所在村组等部门共同调查认定后，房屋实际占地面积超过合法审批面积40㎡以内、三层以内的实际建筑面积可以视为合法面积（被征收人须按相应面积500元/㎡缴纳前期开发成本）；其他未予认定的建筑面积，被征收人在规定期限内配合签约搬迁的，可以按房屋重置价补偿。

4.被征收人在规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议的，被征收合法主房第一层走廊不论是否封闭，均按第二层墙体相应投影面积计算，并视为合法建筑面积进行奖励；被征收合法主房为砖木、土木结构的，其主房大门凹进去的部分亦视为合法面积。滴水面积不计入建筑面积中补偿安置。

5.被征收主房手续不齐全的，被征收人在规定期限内签订房屋征收协议及按期腾房的，由县自然资源局、县住保中心、贡江镇人民政府、所在村组等部门共同调查认定，具体按如下原则处理：

（1）1986年12月31日以前所建土木（片石）结构房屋手续不齐全但现仍正常使用的，三层以内的实际建筑面积认定为合法面积。

（2）1987年1月1日至2007年12月31日期间，被征地集体经济组织成员所建房屋手续不齐全的，经被征收人申请、所在村组证明、合法性认定小组认定，且被征收人按120㎡以内房屋实际占地面积缴纳500元/㎡土地前期开发成本后，按照120㎡以内的房屋实际占地面积、三层以内的实际建筑面积认定为合法。超出部分，被征收人配合拆除的，给予房屋结构重置补偿。

（3）自2008年1月1日起至2013年3月16日《于都县中心城区规划控制区公告》发布时所建房屋手续不齐全的，符合一户一宅政策的，经被征收人申请、所在村组证明、合法性认定小组认定，且被征收人按120㎡以内房屋实际占地面积缴纳500元/㎡土地前期开发成本后，按照120㎡以内的房屋实际占地面积、三层以内的实际建筑面积认定为合法。超出部分，被征收人配合拆除的，给予房屋结构重置补偿。

（4）2013年3月17日起至2016年8月12日所建房屋手续不齐全的，符合一户一宅政策的，经被征收人申请、所在村组证明、合法性认定小组认定，且被征收人按80㎡以内房屋实际占地面积缴纳500元/㎡土地前期开发成本后，按照80㎡以内的房屋实际占地面积、三层以内的实际建筑面积可以认定为合法面积。超出部分，被征收人配合拆除的，给予房屋结构重置补偿。

（5）2016年8月13日之后所建房屋未办理合法审批手续，不符合一户一宅政策，且不属于农村土坯房改造户的，不予补偿。

（6）符合本办法安置条件的农村土坯房改造户，建房后审批手续不齐全的，经镇、村、组证明，按照90㎡以内的实际占地面积、三层以内的实际建筑面积给予相应补偿、奖励。

6.有下列情形之一的，不予补偿：

（1）非法买卖集体土地或者非法占用农村集体土地建设的建（构）筑物；

（2）在征地预公告发布后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物；

（3）执法部门已经依法认定的违法建（构）筑物；

（4）根据法律、法规或本方案规定，不能认定为合法的建（构）筑物。

7.认定“一户一宅”，必须同时满足下列条件：

（1）征收土地预公告发布前，户籍在被征地集体经济组织，并依法享有该集体经济组织权利和承担该集体经济组织义务的常住人员；

（2）被征收人及其家庭成员根据本条第10点规定可以单独立为一户；

（3）被征收房屋是被征收人家庭在被征地集体经济组织内唯一住宅；

（4）被征收人从未征收（拆迁）过房屋，且未将其他住宅房屋通过出售、赠与等方式转让他人；

（5）法律、法规规定的其他条件。

被征收房屋是夫妻婚姻关系存续期间建设的，无论征收时夫妻是否离婚，不能按“一户一宅”的原则进行分户认定房屋合法面积。

8.下列人员可以认定为被征地集体经济组织成员：

（1）户籍在被征地集体经济组织内，依法享有宅基地使用权、土地承包经营权、集体经济所得收益分配权等权利或承担集体经济组织义务的村民；

（2）户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或就读幼儿园、小学、中学、大中专院校等学校前户籍在被征地集体经济组织内的在校学生，或大中专院校毕业后户籍直接迁回被征地集体经济组织内的村民；

（3）入伍前户籍在被征地集体经济组织内的现役士兵和按照国家政策不予安排工作的士官；

（4）服刑前户籍在被征地集体经济组织内的正在服刑人员；

（5）法律法规规章和国家政策规定可以认定为被征地集体经济组织成员的其他情形。

9.下列人员不能认定为被征地集体经济组织成员：

（1）户籍在被征地农村集体经济组织内，但不享有该集体经济组织权利和承担该集体经济组织义务的常住人员；

（2）回原籍落户的军队复员、转业干部、按照国家政策已进行安置的士官；

（3）国家机关、事业单位等财政供养的在职工作人员；

（4）国家机关、事业单位、企业、军队等离休、退休、退养、退职回原籍落户的人员；

（5）征地公告发布前已经死亡的人员；

（6）征地告知书发布后新迁入的人员；

（7）法律法规规章和国家政策规定不予安置的其他人员。

10.共同生活居住在同一住址的被征收人家庭人口，立为一户。发布征地预公告时达到法定婚龄的子女可以分户。

11.被征收房屋建筑面积严格按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）执行。

12.根据上述规定，被征收主房不能认定为合法面积、视为合法面积的部分，被征收人在规定期限内配合签约搬迁的，可以按房屋重置价（具体标准详见附件1，下同）予以补助；被征收人在规定期限内没有签约搬迁的，不予补助。

第六条  房屋用途认定

1.被征收房屋的用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿记载的确有错误外，以房屋登记簿记载为准。

2.根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》相关规定，宅基地只能用于建设农村村民住宅及附属房屋，被征收房屋未办理房屋权属登记的，房屋用途认定为住宅房屋或附属房屋。

3.被征收人将住宅房屋实际用途改变为经营性用途的，必须同时满足以下条件，方可将被征收房屋临街道第一层且12米进深范围内的实际建筑面积认定为经营性用房：

（1）被征收房屋必须是合法房屋，且是一次性建成或因历史原因分阶段建成，不能是改建、扩建的建筑物；

（2）在发布征地预公告前连续2年实际用途改变为商业用途的；

（3）办理了营业执照，营业执照载明的营业场所为被征收房屋，且征收前一直在正常经营的。

4.主房是指客厅、卧室、厨房及房屋内配套卫生间、楼梯间等；附属房是指独立于主房外的猪牛栏、厕所等。

第七条  签约期限、搬迁期限

1.签约期限以责任部门发布的相关公告确定的期限为准，但签约期限不少于30日。

2.搬迁期限以房屋征收补偿安置协议约定或责令交出土地决定规定的期限为准，但搬迁期限不少于15日。

第八条  补偿方式

1.征收集体土地上合法房屋（包括主房、附属房，下同），实行货币补偿、安置房安置二种补偿方式，被征收人可以选择其中任何一种补偿方式，但不能交叉选择。

2.征收非住宅房屋、附属设施等，一律实行货币补偿，不提供安置房。

第九条  房屋征收补偿安置标准

（一）货币补偿

征收集体土地上合法、视为合法房屋，被征收人选择货币补偿的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.被征收主房价值的补偿。按照征收土地预公告发布之日参照国有划拨土地上类似房地产市场价格评估确定的被征收房屋价值（包括土地使用权价值和房屋价值，实行“房地合一”评估）进行补偿。经房地产评估公司评估，确定被征收区域国有划拨土地上类似房地产的货币补偿基准价格为：框架4782元/㎡、砖混4582元/㎡、砖木4382元/㎡、土木4282元/㎡。

被征收主房不足三层（不含三层）的，按以下办法给予货币补偿：

（1）被征收主房为一层（含一层以上不足二层）的，按第一层主房合法建筑面积×2×相应结构货币补偿评估价-增计建筑面积×1200元/㎡（建筑成本价）给予补偿；

（2）被征收主房为二层（含二层以上不足三层）的，按第一、二层主房合法建筑面积×1.5×相应结构货币补偿评估价-增计建筑面积×1200元/㎡（建筑成本价）给予补偿。

被征收集体土地上合法、视为合法主房建筑面积小于36㎡且属于被征收人唯一一套住房的，按照36㎡建筑面积结算。

征收合法附属房，参照征收相应结构合法主房评估价格的50%给予补偿。

2.被征收主房的装修补偿。按外墙瓷砖或外墙漆、地面贴瓷砖或地板、内墙贴瓷砖或乳胶漆、安装铝合金门窗（含防盗网）、贴墙裙、吊顶、不可移动橱柜等7项装饰装修，按相对应实际建筑面积给予每项30元/㎡的标准分项进行补偿。被征收人在签约期限内签约的，可以按实际建筑面积给予150元/㎡装修补偿。

征收附属房屋（含牛猪栏、厕所）的，一律不予装修补偿。

3.搬迁费、临时安置费。按附件2规定的标准向被征收人支付因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费。

4.签约奖励、搬迁奖励。按附件3规定的标准向被征收人支付签约奖励、搬迁奖励。征收视为合法主房、附属房的，不给予签约奖励、搬迁奖励。

5.弃房材料补助。按被征收房屋建筑面积（含增计建筑面积）给予框架、砖混结构10元/㎡、砖木结构8元/㎡、土木结构4元/㎡的弃房材料补助。

6.补偿、补助、奖励支付。房屋征收补偿安置协议签订后，先予支付房屋征收补偿款（不含搬迁奖励），搬迁奖励在房屋腾空拆除验收合格，并将房屋征收补偿安置协议范围内所涉房屋、建筑物、构筑物、果园、营业执照等证照完成注销或变更手续后付清。

（二）安置房安置

征收集体土地上合法、视为合法房屋，被征收人选择安置房安置的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.被征收主房价值的补偿、被征收主房的装修补偿、搬迁费、临时安置费、签约奖励、搬迁奖励、弃房材料补助按货币补偿方式中规定的标准执行。

2.可安置房屋建筑面积。安置房的面积按被征收农村村民合法主房建筑面积100%与被征收合法附属房建筑面积50%（被折算的50%建筑面积不另行补偿安置）之和予以安置。

被征收合法住宅房屋建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价。

3.安置房房源。政府提供县属国有平台公司相对集中的商品房作为安置房房源。

4.安置房价格及优惠政策。被征收人应当在可安置房屋建筑面积内从安置房房源中选择合适的安置房，安置房的价格，按县属国有平台公司提供的房屋销售价格测算，可享受相应楼盘的折扣优惠（详见附件4），并按所得房屋套数1:1免费配备车位。

5.被征收人选择产权调换的，按被征收住宅房屋合法建筑面积200元/㎡给予装修奖励。

6.款项支付与结算。房屋征收补偿安置协议签订后，先行向被征收人支付装修补偿、搬迁费、临时安置费、弃房材料补助、附属设施补偿款等。被征收房屋价值的补偿、签约奖励、搬迁奖励、装修奖励待房屋腾空验收后，以“购置房屋结算凭证”形式核发给被征收人。被征收人自签订房屋征收补偿协议之日起12个月内，凭“购置房屋结算凭证”到政府提供的楼盘选购安置房。

第十条  其他房屋的征收补偿、补助、奖励

1.经营性用房的征收。征收农村宅基地上经认定为经营性用房部分，不提供安置房安置，一律实行货币补偿，具体补偿、补助、奖励如下：

（1）被征收房屋价值的补偿。按照征收土地预公告发布之日参照国有划拨土地上类似房地产市场价格评估确定的被征收房屋价值（包括土地使用权价值和房屋价值，实行“房地合一”评估）进行补偿。

（2）因征收房屋造成的搬迁的补偿、签约奖励、搬迁奖励和弃房材料补助，按本方案货币补偿方式中规定的标准执行。

（3）因征收房屋造成停产停业损失的补偿，按每月20元/㎡标准给予停产停业损失补偿，补偿期限为6个月。

2.院套的征收：取得合法用地手续的院套按1450元/㎡予以补偿。

3.祠堂、寺庙的征收：征收祠堂、寺庙的，按照该类型房屋的房地产评估价值予以补偿；搬迁费、临时安置费、弃房材料补助的标准按本方案货币补偿方式中规定的标准执行。

公共祠堂、寺庙所属集体或理事会，应当选定或委托代理人并出具委托书或理事会决议书，由委托代理人负责征收补偿协商、协议签订、补偿款领取等具体事宜。

4.村组集体房屋的征收。征收村组集体房屋，参照住宅房屋征收相关规定对被征收村组集体给予相应补偿、补助、安置。

5.征收集体土地上合法批准建设的企业、苗圃、果园、畜禽养殖场、砖厂、瓦窑、沙场等项目的，由征迁工作组牵头，组织有关部门对其建（构）筑物和实际经营面积等进行合法性认定。对认定为合法的，由第三方评估机构对不可移动资产或拆卸后会造成价值损失或损坏的资产按照重置价格进行评估补偿，可移动资产或拆卸后不会造成价值损失或损坏的资产给予相应的一次性搬迁补偿费后由被征收人自行处置。

第十一条  附属设施征收补偿

1.征收房屋涉及附属设施，按附件5规定的标准补偿，征收其他附属设施的，由评估机构评估确定补偿金额。

2.临时建筑的征收。未超过批准期限的临时建筑，由评估机构按重置成本结合成新价格确定补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第十二条  保障与监督

1.被征收人在规定期限内未签订房屋征收补偿协议的，由县人民政府作出房屋征收补偿安置决定。被征收人对决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

2.房屋征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取房屋征收补偿款或者骗取补偿安置房屋面积的，由责任部门追回房屋征收补偿款、收回骗取的安置房屋面积。被征收人的行为构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.房地产价格评估机构、资产评估机构选定办法，参照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定执行。

4.被征收房屋、构筑物、附属物统一由政府聘请有资质的施工队伍负责拆除或填埋。

5.本方案未明确事宜，由于都县中心城区征地搬迁工作领导小组综合研判处理。

6.本方案自发布之日起施行。

附件：1.被征收房屋结构重置成本补偿标准

2.房屋征收搬迁费、临时安置补偿标准

3.签约奖励、搬迁奖励标准

4.安置房房源汇总表

5.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

附件1

被征收房屋结构重置成本补偿标准

附件2

房屋征收搬迁费、临时安置补偿标准

附件3

签约奖励、搬迁奖励标准

附件4：

安置房房源汇总表（时代樾府小区）