于府办发〔2025〕10号

于都县人民政府办公室

关于印发《于都北出入口城市更新项目（一 期）国有土地上房屋征收补偿方案》的通知

贡江镇人民政府，县政府有关部门、县直（驻县）有关单位：

经县政府研究同意，现将《于都北出入口城市更新项目（一期）国有土地上房屋征收补偿方案》印发给你们，请遵照执行。

2025年3月18日

于都北出入口城市更新项目（一期）国有土地上房屋征收补偿方案

为加快于都北出入口城市更新项目（一期）改造步伐，切实维护被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《国有土地上房屋征收评估办法》等法律法规规定，结合项目实际，制定本方案。

第一条  实施原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。

第二条  征收目的

实施于都北出入口城市更新项目（一期）改造，旨在改善居民居住条件，完善城区基础设施，提升城市形象，提高城市承载能力，促进国民经济和社会发展。

第三条  征收范围

于都北出入口城市更新项目（一期）房屋征收范围为项目房屋征收范围内所涉及的国有土地上房屋、构筑物及附属物等，具体以房屋征收范围红线图为准。

第四条  实施主体

于都县人民政府为于都北出入口城市更新项目（一期）国有土地上房屋征收主体；于都县住房保障安置服务中心（以下简称县住保中心）为房屋征收部门，负责组织实施本项目的房屋征收与补偿工作；房屋征收部门委托贡江镇人民政府为房屋征收实施单位，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。

第五条  被征收房屋类型

1.私有住宅房屋，是指公民所有、集体所有或民营企业所有，在国有住宅用地上建设的证载用途为住宅的房屋。

2.店面、商业、办公房屋，是指公民所有、集体所有或国家机关、国有企事业单位、民营企业所有，在国有商业用地上建设的证载用途为店面、商业、办公等的房屋。

3.住改商房屋，是指公民所有、集体所有、国有企事业单位所有、民营企业所有的，证载用途为住宅实际用途改变为商业（店面）用途的国有土地上房屋。

4.生产性企业房屋，是指在国有工矿仓储用地上建设的房屋，包括厂房、仓库、办公用房、宿舍、配套用房等。

5.附属房、附属设施、临时建筑。

第六条  房屋合法面积认定

1.未依法登记的建筑，由县自然资源局、县住保中心、贡江镇政府等部门共同调查认定，对被征收房屋认定为合法面积、视为合法面积，按本方案予以补偿。

未经依法登记的建筑，有下列情形之一的，可以认定为合法面积、视为合法面积：

（1）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前，在合法取得的国有土地上建造竣工的未经登记的建筑，按照合法用地面积内的实际建筑面积认定为合法面积。

（2）被征收房屋有合法用地手续，且依法取得了建设工程规划许可证等规划批准手续并按其规定建造竣工的未经登记的建筑，按照合法用地面积、规划建筑面积以内的实际建筑面积认定为合法面积。

（3）在合法取得的国有土地上建造竣工的，且有证据证明符合建造时规划条件的未经登记的建筑，按照合法用地面积、规划建筑面积以内的实际建筑面积认定为合法面积。

（4）在合法取得的国有土地上建造竣工的，没有取得建设工程规划许可证，也没有证据证明符合建造时规划条件的，按照合法用地面积、三层以内的实际建筑面积认定为合法面积。被征收人按期签约搬迁，且不存在本条第3点不予补偿情形的，经县自然资源局、县住保中心、贡江镇政府、所在村（社区）等部门共同调查认定后，四层至五层部分按照载明的占地面积以内的实际建筑面积可以视为合法面积；六层以上的实际建筑面积，按房屋重置价补偿。被征收人未按期签约搬迁的，除载明的占地面积以内、三层以内的实际建筑面积外，其余不予补偿。

2.被征收国有土地上合法、视为合法住宅房屋建筑面积小于36㎡且属于被征收人唯一一套住房的，按照36㎡建筑面积结算。

3.对不符合上述规定，且具有下列情形之一的，不予补偿：

（1）在房屋征收范围公告发布后，抢建、搭建、加层的建（构）筑物；

（2）未取得合法用地手续建造的建（构）筑物；

（3）执法部门已经依法认定的违法建（构）筑物；

（4）根据法律、法规或本方案规定，不能认定为合法的建（构）筑物。

4.根据上述规定，被征收房屋不能认定为合法面积、视为合法面积的部分，被征收人在规定期限内配合签约搬迁的，可以按房屋重置价（具体标准详见附件1，下同）予以补助；被征收人在规定期限内没有签约搬迁的，不予补助。

5.被征收房屋建筑面积，根据不同情形分别按下列规定进行认定：

（1）被征收房屋办理了房屋所有权证、不动产权证的，其房屋建筑面积以证载建筑面积为准；被征收人申请重新测绘的，由有资质的房产测绘机构进行测绘，并以新测绘数据为准。

（2）被征收房屋没有办理房屋所有权证、不动产权证的，其房屋建筑面积以房屋征收部门、实施单位组织测绘的建筑面积为准；被征收人对测绘结果有异议的，可在收到测绘结果3日内申请重新测绘，房屋征收部门、房屋征收实施单位应当安排房产测绘机构进行复核。

6.被征收人在规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议的，被征收合法主房第一层走廊不论是否封闭，均按第二层墙体相应投影面积计算，并视为合法建筑面积进行奖励；被征收合法主房为砖木、土木结构的，其主房大门凹进去的部分亦视为合法面积。滴水面积不计入建筑面积中补偿安置。

7.被征收房屋建筑面积严格按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）执行。

第七条  房屋用途认定

1.被征收房屋用途，以房屋所有权证、国有土地使用证、不动产权证等权属证书载明的为准。

2.被征收房屋用途为车库、柴间、杂间，办理了房屋所有权证、国有土地使用证或不动产权证，或按规划配套建设且纳入计容面积的，参照私有住宅房屋相关规定给予补偿、补助、奖励，但不足三层的不能增加建筑面积。

3.未经登记的建筑，经认定为合法房屋、视为合法房屋的，房屋用途根据国有土地使用证、合法用地批准手续，结合房屋设计用途、实际使用用途综合认定。

4.被征收人将证载用途为住宅的房屋，实际用途改变为商业（店面）用途的，必须同时满足以下条件，方可将被征收房屋临街道第一层且12米进深范围内的实际建筑面积认定为住改商房屋：

（1）被征收房屋必须是合法房屋，且是一次性建成或因历史原因分阶段建成，不能是改建、扩建的建筑物；

（2）在发布房屋征收范围公告前连续2年实际用途改变为商业用途的；

（3）办理了营业执照，营业执照载明的营业场所为被征收房屋，且征收前一直在正常经营的。

第八条  签约期限、搬迁期限

于都北出入口城市更新项目（一期）国有土地上房屋征收补偿协议签约期限以县人民政府发布的房屋征收决定公告确定的期限为准，但签约期限不少于30日。

项目国有土地上房屋搬迁期限以房屋征收补偿协议约定或房屋征收补偿决定公告确定的期限为准，但搬迁期限不少于15日。

第九条  补偿方式

征收国有土地上房屋，实行货币补偿、房屋产权调换两种补偿方式，被征收人可以选择其中任何一种补偿方式，但不能交叉选择。

第十条  私有住宅房屋征收补偿、补助、奖励

（一）货币补偿

征收国有出让土地上合法、视为合法住宅房屋及国有划拨土地上合法、视为合法住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.被征收房屋价值的补偿。被征收房屋为合法、视为合法住宅房屋，按照依法选定的房地产价格评估机构评估确定的被征收房屋价值（包括土地使用权价值和房屋价值，实行“房地合一”评估）进行补偿。

被征收房屋为三层以下（不含三层）的，按以下办法给予货币补偿：

（1）被征收主房为一层（含一层以上不足二层）的，按第一层主房合法建筑面积×2×相应结构货币补偿评估价-增计建筑面积×1200元/㎡（建筑成本价）给予补偿；

（2）被征收主房为二层（含二层以上不足三层）的，按第一、二层主房合法建筑面积×1.5×相应结构货币补偿评估价-增计建筑面积×1200元/㎡（建筑成本价）给予补偿。

2.公改房、集资合作建房的补偿：由依法选定的房地产价格评估机构按合法建筑面积评估确定被征收房屋价值。

3.被征收住宅房屋的装修补偿。按外墙瓷砖或外墙漆、地面贴瓷砖或地板、内墙贴瓷砖或乳胶漆、安装铝合金门窗（含防盗网）、贴墙裙、吊顶、不可移动橱柜等7项装饰装修，按相对应实际建筑面积给予每项30元/㎡的标准分项进行补偿。被征收人在签约期限内签约的，可以按实际建筑面积给予150元/㎡装修补偿。

征收附属房屋的，一律不予装修补偿。

4.因征收住宅房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。按附件2规定标准向被征收人支付因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费。

5.签约奖励、搬迁奖励。按附件3规定的标准向被征收人支付签约奖励、搬迁奖励。征收视为合法主房、附属房的，不给予签约奖励、搬迁奖励。

6.弃房材料补助。按被征收房屋建筑面积（含增计建筑面积）给予框架、砖混结构10元/㎡、砖木结构8元/㎡、土木结构4元/㎡的弃房材料补助。

（二）房屋产权调换

征收国有出让土地上合法、视为合法住宅房屋及国有划拨土地上合法、视为合法住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.被征收房屋价值的补偿、被征收主房的装修补偿、搬迁费、临时安置费、签约奖励、搬迁奖励、弃房材料补助按货币补偿方式中规定的标准执行。

2.产权调换面积：根据被征收住宅房屋合法建筑面积予以安置。被征收合法住宅房屋建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价。

3.产权调换房差价结算。产权调换房的价格，按照房屋征收决定公告之日国有出让土地上类似房地产的评估价格确定。被征收房屋价值高于或低于产权调换房价值的，相互结清差价。

4.产权调换房位置。政府提供县属国有平台公司相对集中的商品房作为产权调换房房源。并按所得房屋套数1:1免费配备车位。

5.被征收人选择产权调换的，按被征收住宅房屋合法建筑面积200元/㎡给予装修奖励。

6.款项支付与结算。房屋征收补偿安置协议签订后，先行向被征收人支付装修补偿、搬迁费、临时安置费、弃房材料补助、附属设施补偿款等。被征收房屋价值的补偿、签约奖励、搬迁奖励、装修奖励待房屋腾空验收后，以“购置房屋结算凭证”形式核发给被征收人。被征收人自签订房屋征收补偿协议之日起12个月内，凭“购置房屋结算凭证”选购政府提供的产权调换房。

第十一条  店面、商业、办公房屋的征收补偿、补助、奖励

（一）货币补偿

征收国有土地上合法店面、商业、办公房屋，被征收人选择货币补偿的，给予下列补偿、补助、奖励：

1.被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁的补偿、签约奖励、搬迁奖励和弃房材料补助按本方案第十条第（一）项货币补偿方式中相关规定执行，但被征收房屋不足三层的，不增计建筑面积。

2.因征收房屋造成停产停业损失的补偿。被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋，已办理税务登记并具有税负核定凭证，因房屋被征收造成停产停业损失的，给予停产停业损失补偿。

停产停业损失每月补偿标准，由征收当事人参照房屋被征收前经营主体上年度月均应纳税所得额、同类同地段房屋市场租金、从业人员最低工资协商确定补偿标准，协商确定的停产停业损失每月补偿标准不得超过被征收房屋评估价值的5‰；协商不成的，委托依法选定的评估机构通过评估确定。停产停业补偿期以月为单位计算，补偿期为6个月。

（二）房屋产权调换

征收国有土地上合法店面、商业、办公房屋，被征收人选择产权调换的，给予下列补偿、补助：

1.产权调换房屋：政府根据规划在改造项目就近地段相对集中提供不低于被征收房屋套内建筑面积普通同类用途期房作为产权调换的房源，供被征收人选择。

被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由依法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点均为房屋征收决定公告之日。对被征收房屋价值高于或低于产权调换房屋价值的，相互结清差价。

2.因征收房屋造成的搬迁补偿，按实际建筑面积10元/㎡的标准给予被征收人二次搬迁补偿，不足1000元/户/次的补足至1000元/户/次。

3.因征收房屋造成停产停业损失的补偿。按本方案本条第（一）项货币补偿方式中确定的停产停业损失补偿执行，但补偿期自被征收房屋搬迁后至产权调换房屋交付3个月止；其中产权调换房屋为现房的，补偿期为6个月。

4.弃房材料补助。按被征收房屋实际建筑面积给予框架、砖混结构10元/㎡、砖木结构8元/㎡、土木结构4元/㎡的弃房材料补助。

第十二条  其他房屋征收补偿、补助、奖励

1.征收住改商房屋，被征收人选择货币补偿的，按本方案第十一条第（一）项的相关规定执行；被征收人选择房屋产权调换的，对住改商房屋建筑面积部分，按住宅房屋进行产权调换。

2.征收生产性企业房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择货币补偿的，可以获得被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收人选择产权调换的，可以获得产权调换房屋、因征收房屋造成的搬迁的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。具体补偿标准按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》相关规定执行。

3.院套的征收：征收私有住宅房屋时，同时收回取得合法手续院套的土地使用权，其中国有出让土地性质的按5200元/㎡标准予以补偿，国有划拨土地性质的按1560元/㎡标准予以补偿。

4.整宗国有出让土地未开发建设的，由县自然资源局根据《中华人民共和国土地管理法》以及《闲置土地处置办法》的规定，依法按程序收回国有土地使用权。

第十三条  附属设施征收补偿

1.征收房屋涉及附属设施，按附件4规定标准补偿，征收其他附属设施的，由评估机构评估确定补偿金额。

附件4未列明的附属设施，按照依法选定的评估机构出具评估结果给予补偿。

2.未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价格结合剩余使用期限给予补偿，超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第十四条  违法建筑处理办法

1.经认定为违法建筑的，在规定的时间内拒不配合处理的，由相关部门依法作出《责令限期拆除违法建筑决定书》，被征收人仍不拆除的，依法作出《强制拆除违法建筑决定书》，并依法强制拆除，不予任何补偿或补助。

2.项目启动后，被征收人拒不停止违法建设的，由相关部门作出《责令停止建设通知书》；送达通知后仍不停止的，依法查封施工现场；破坏已查封施工现场的，由有权机关依法进行查处。

3.对恶意投资抢建房屋骗取征收补偿安置款的，一经举报，由公安机关核实查处，严厉打击，追回补偿款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十五条  保障与监督

1.房屋征收部门、实施单位应当组织有资质的测绘机构和工作人员对征收范围内的被征收房屋有关情况进行调查，在征收范围内实行张榜公示，公示时间不少于5日。

被征收人应当配合房屋征收部门、房屋征收实施单位的调查核实工作，并配合提交相关证明材料；拒绝配合的，以房屋征收部门、房屋征收实施单位组织公证、测绘、评估机构依法调查的结果为准。

2.被征收人在规定期限内未签订房屋征收补偿协议的，由房屋征收部门报请县人民政府依法作出房屋征收补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

3.房屋征收过程中，被征收人伪造、涂改权属证明文件，谎报、瞒报有关数据，冒领、多领、骗取房屋征收补偿款或者骗取房屋产权调换面积的，由房屋征收实施单位追回房屋征收补偿款、收回骗取的房屋产权调换面积。被征收人的行为构成犯罪的，依法追究法律责任。

4.房屋征收部门、房屋征收实施单位及其工作人员，测绘、评估机构及其工作人员，有关部门及其工作人员违反本办法规定的，依法予以处理；构成犯罪的，依法追究法律责任。

5.纪检监察机关设立举报电话（0797—12388）和举报电子邮箱（ydjwxfs@163.com），负责接受房屋征收过程中的违纪、违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

第十六条  其他事项

1.被征收房屋、构筑物、附属物统一由政府聘请有资质的施工队伍负责拆除或填埋。

2.房地产价格评估机构、资产评估机构选定办法按照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令242号）第二十一条规定执行。

3.国有土地上房屋征收后，符合我县住房保障条件的，可以按我县住房保障政策申请保障性住房，且无需轮候。

4.被征收人办理产权调换房屋相关证件的，县自然资源局等部门在原被征收房屋等面积内只收工本费，超出原被征收房屋面积部分按标准计收。

5.征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者由教育主管部门安排就近学校就读，并予以办理学生学籍转接手续。

6.本方案与相关法律、法规、规章和上级文件不一致的，以相关法律、法规、规章和上级文件规定为准。

7.本方案未明确事宜，由于都县中心城区征地搬迁工作领导小组综合研判处理。

8.本方案自发布之日起施行。

附件：1.被征收房屋结构重置成本补偿标准

2.房屋征收搬迁费、临时安置补偿标准

3.签约奖励、搬迁奖励标准

4.生产生活设施及其他地上附着物补偿标准

附件1

被征收房屋结构重置成本补偿标准

附件2

房屋征收搬迁费、临时安置补偿标准

 附件3

签约奖励、搬迁奖励标准

附件4

生产生活设施及其他地上附着物补偿标准